Moerman voorziet het begin van de golf probleemfinancieringen eind dit jaar ontstaan. Hij verwacht dan ook de eerste verkopen door banken. Op dat moment hebben de vaccins hun heilzame werking vermoedelijk al enige maanden gedaan, is de postcorona euforie wat uitgewerkt, en zijn de steunmaatregelen waarschijnlijk grotendeels afgebouwd. ‘De Europese Centrale Bank (ECB) voert dan zeker de druk op de banken op om schoon schip te maken,’ meent Moerman.
Voorzieningen treffen
Hij verwijst naar de recente aansporing van de ECB aan de banken om voldoende voorzieningen te treffen. Volgens de ECB hebben Europese banken in vergelijking met de VS relatief weinig voorzieningen getroffen. ‘De gevolgen van de pandemie zijn nog lang niet volledig tot uitdrukking gekomen in de onrustindicatoren’, citeerde Het Financieele Dagblad Andrea Enria, hoofd bankentoezicht van de ECB, vorige maand. Enria sprak toen op een door Morgan Stanley georganiseerde conferentie. ‘De steunmaatregelen van de overheden hebben veel risico’s aan het zicht onttrokken. Nu die geleidelijk verdwijnen, ‘worden de tekenen van een verhoogd kredietrisico steeds duidelijker’, aldus Enria.
De ECB is volgens Moerman ‘absoluut geen voorstander van extend and pretend’, het eindeloos doormodderen door banken met oninbare leningen. Die les is in Frankfurt getrokken uit de vorige grote crisis, de kredietcrisis van 2008. De crisis kreeg in Europa daardoor een nodeloos lange nasleep. In de Nederlandse commercieel vastgoedmarkt waren de nare gevolgen zelfs tot in 2016 te merken. Amerika was daarentegen redelijk snel boven Jan.
Piek komt eerder
Moerman verwacht dat het hoogtepunt van probleemfinancieringen dit keer mede door de alerte houding van de ECB waarschijnlijk sneller zal komen dan na de vorige crisis. De piek na de financiële crisis van 2008 lag vijf tot acht jaar later, tussen 2013 en 2016. In Nederland werden toen in totaal naar schatting voor zo’n 6 à 7 miljard euro aan leningen doorverkocht.
Moerman: ‘De coronacrisis en de verdere economische nasleep laat zich uiteraard lastig voorspellen en een piek al helemaal niet. Maar dat er een golf komt, en dat die ergens eind dit jaar ontstaat, ligt redelijk voor de hand. Deze golf zal beginnen met financieringen in de sectoren die het hardst geraakt zijn: winkels, hotels, restaurants, en leisure. Ergens in de loop van volgend jaar zullen daar de financieringen met kantoren als onderpand bijkomen. Het begint met de MKB-ondernemers en de particuliere vastgoedbeleggers met kleinere leningen van 20 tot 30 miljoen in de distressed sectoren. Die laatste groep zit straks echt klem als de financiering afloopt, want de focus van banken is logischerwijs meer op grote klanten in goede sectoren.’
Ontstaan aasgierfondsen
In het snelle Amerikaanse herstel van de vorige crisis speelden de vaak in Europa verguisde ‘opkoop’- of ‘aasgierfondsen’ een cruciale rol. De sector met boegbeelden als Lone Star en Colony Capital ontstond in de jaren tachtig van de vorige eeuw ter oplossing van een andere, puur Amerikaanse crisis, de zogenoemde Savings & Loans crisis. ‘In Amerika is in 2008 en 2009 een felle korte pijn genomen. Terwijl de crisis in Europa uitmondde in een doffe langdurige hoofdpijn met uiteindelijk veel meer schadelijke gevolgen voor de economie.’
Kildare Partners gaf zijn visitekaartje in Nederland in 2015 met de koop van een vastgoedleningenportefeuille van FGH Bank, destijds de commercieel vastgoedfinancier van Rabobank. Kildare betaalde volgens speurwerk van Vastgoedmarkt 430 miljoen euro voor de portefeuille met 650 miljoen euro aan vastgoedleningen. In 2017 kocht het bedrijf nog een kantorenportefeuille van Spes Bona, een vehikel waarin twaalf kantoorpanden panden van het gefailleerde Eurocommerce van Ger Visser waren geplaatst.
Portefeuille verkocht
Op het hoogtepunt bedroeg de Kildareportefeuille in Nederland en België zo’n 1 miljard euro en telde de Amsterdamse vestiging vijftien medewerkers. Gebruikmakend van de gunstige vastgoedmarkt in de jaren voorafgaand aan de coronacrisis is al het vastgoed inmiddels verkocht. ‘We hebben nog wel wat zaken in portefeuille, maar dat is echt marginaal.’
Moerman maakte in 2018 de overstap naar de durfinvesteerder. Voorheen bekleedde hij senior commerciële en riskmanagement posities in New York, London en Nederland, onder andere bij ABN Amro. Druk heeft Moerman het nu ‘in het oog van deze economische storm’ niet. Hij is verantwoordelijk voor het kopen van leningen en vastgoed. ‘Ik ben nu vooral aan het zaaien, contacten leggen. Zorgen dat ze me weten te vinden wanneer het echt menens wordt.’ Reden dat het zo rustig is – ondanks de economische krimp – is volgens hem door het ruime geld van de Europese Centrale Bank, de steunmaatregelen van de overheid en de opstelling van de Nederlandse banken.
Non-existent
De markt voor non-performing loans was vorig jaar volgens Moerman vrijwel ‘non-existent’. ‘Ik ben nu vooral bezig met individuele probleemfinancieringen. In principe zijn we geïnteresseerd in alle non-performing loans zolang er maar vastgoed als onderpand aan ten grondslag ligt. Dat kan een zorgcomplex zijn, een kantoor, een winkelcentrum of hotel of een complete vastgoedportefeuille. Onder een miljoen euro is het lastig kostendekkend te maken, maar alles erboven is interessant’, spreekt hij wervend. ‘Dat gebeurt in overleg met de klant. Wij kopen doorgaans niet zomaar een lening van een bank, maar pas als de klant daarmee akkoord is. En we maken met de klant natuurlijk heldere afspraken over de oplossingsrichting.’
Problematische schuldberg
Volgens Moerman is er inmiddels al een problematische schuldberg van een kleine 80 miljard euro opgebouwd bij de Nederlandse banken. Hij baseert zich daarbij op de uitspraken van Frank Elderson toen de centraal bankier eind 2020 de overstap maakte van De Nederlandsche Bank naar de ECB. Elderson stelde toen dat van de 1.900 miljard aan leningen die uitstaan in Nederland 4 procent problematisch is. Bij de ene helft van die 76 miljard euro is al sprake van betaalproblemen, bij de andere worden ze verwacht. Banken stevenen daarmee af op een hoger percentage slechte leningen dan in 2014. In dat jaar, aan het einde van de Europese schuldencrisis, zagen de Nederlandse banken hun leningen waarop geen rente en aflossing werd betaald pieken op 3,3 procent.
Schuldberg alleen maar groter
Gezien de aanscherpingen van het coronabeleid in het eerste kwartaal van 2021 zal de problematische schuldberg eerder hoger dan kleiner zijn geworden, analyseert Moerman. Ongeveer de helft van die 76 miljard euro dateert naar zijn zeggen zelfs nog uit de nasleep van 2008. Nederlandse banken hebben volgens hem internationaal sowieso niet de reputatie probleemleningen vlot op te pakken.
Moerman: ‘In Londen worden Nederlandse banken door hun aanpak vaak in een adem genoemd met de Italiaanse banken, maar dat is niet helemaal eerlijk. Nederlandse banken hebben sterke balansen, wat betekent dat ze niet overhaast hoeven op te treden. Voeg daarbij een op zich goede focus op klantbelang en soms onervaren jonge mensen, die ook nog als gevolg van allerlei reorganisaties veel teveel dossiers onder hun hoede hebben. Dat alles zorgt voor een relatief langzame aanpak. In sommige dossiers ontstaan dan ineens acute problemen en daar richt alle aandacht zich op. Het gevaar is dat de rest jaar op jaar rustig verder moddert, zonder echt slechter te worden, maar ook niet beter.’
Geen onderhoud
Ondertussen wordt het vastgoed dat als onderpand dient van de lening, wel slechter en slechter. Want er wordt vaak vele jaren geen of nauwelijks onderhoud gepleegd als het onder Bijzonder Beheer zit. ‘Simpelweg omdat het weinige geld dat verdiend wordt naar aflossing gaat’, legt hij uit.
Banken zijn bovendien erg bang voor reputatieschade als zij hun leningen overdoen aan een derde partij, weet Moerman. De laatste keer dat er veel publieke ophef was in ons land over de verkoop van een grote leningportefeuille was in november 2019. Promontoria, een dochter van de Amerikaanse durfinvesteerder Cerberus, verkocht toen een pakket probleemleningen door aan een Duitse partij die in 2015 voor 260 miljoen euro was gekocht van Van Lanschot.
Agressieve daadkracht
De gemene deler bij Promontoria, Carval en Lone Star is ‘dat zij zich vooral met de executie en het uitwinnen van zekerheden bezighouden. Daardoor zijn hun kosten lager dan bij zo’n grote logge bank’, zei advocaat Jasper Hagers van het Amsterdamse kantoor Blenheim destijds in het FD. Op uitwinning gerichte partijen hebben een kortere investeringshorizon dan banken en werken dus snel. Zij kunnen bijvoorbeeld de rente van een krediet verhogen of het onderpand verkopen. Die daadkracht kunnen klanten als agressief ervaren.
Snel mogelijke afwikkeling
Moerman kan zich wel redelijk in die woorden vinden. Al bestrijdt hij nadrukkelijk dat partijen zoals Kildare Partners lagere personeelslasten zouden hebben. ‘Er zijn bij ons heel ervaren mensen in dienst en daar horen passende vergoedingen bij. Maar het echte verschil is inderdaad dat wij heel gericht werken naar een oplossing. Dat hoeft niet nog eens twee jaar te duren.’
‘Vaak is binnen een maand volledig duidelijk wat er moet gebeuren’, vervolgt de Kildare-director. ‘Daarbij hebben wij wel degelijk oog voor het belang van de cliënt, die immers zelf ook belang heeft bij een zo snel mogelijke afwikkeling, zodat hij verder kan en het onderpand niet een fatale neerwaartse spiraal terecht komt. Op die manier is bijvoorbeeld gemakkelijker te voorkomen dat de klant met een restschuld blijft zitten. Daarom adviseer ik klanten ook dringend om zelf contact met ons op te nemen en niet passief af te wachten totdat de bank actie onderneemt.’
